如何盘活闲置老民居创造农房新价值

时间：2015-10-23  来源：

伴随城镇化进程的不断加速，广大农村出现大量闲置民居。这些祖屋老宅，历经风雨蹉跎，无论是简陋的土坯房、吊脚楼，还是沧桑的老洋房、大宅院，都面临年久失修、何去何从的尴尬。

简单粗暴地一拆了之，毁坏的不仅是农居遗产、乡土记忆，更是对生态环境的不必要干预和颠覆性破坏。解决问题的关键在于如何盘活利用闲置老民居和闲散宅基地资源。对此，各地行政村的村干部们，从自发到自觉，做出不懈努力与多元尝试：或是改造闲置民居，发展特色旅游经济；或是改变房屋用途，构建文化服务空间；或是引入社会资本，兼顾保护与开发，创造民居新价值。

今日本刊特别聚焦新农村建设进程中的这一热点和难点问题，讲述四个村庄盘活闲置老民居、创造农房新价值的故事，希望能给更多村庄和村干部以启迪。

天台县山头郑村：

　　民国旧宅第重焕新风华

山头郑村民居庭院

走进外墙斑驳的洋楼庭院，不经意间就能瞥见衣着打扮颇具“民国范儿”的女生，令人顿生穿越之感。在浙江省天台县南屏乡山头郑村，“民国风”主题民宿正为这个千年古村带来不一般的生气。

10月18日上午10点，笔者走进该村“听松楼”民宿，映入眼帘的景观与物件，堪称民国风情的“秀场”。主人郑建广抱歉地表示，12个房间早已被订光，必须提前预订，否则一房难求。

将一处处闲置的农村老宅加以改造利用，打造成为别具一格的主题民宿，正是该乡发掘闲置农村老宅资源、提升乡村休闲旅游魅力的独特招数。在这个山区乡，由于人口大量外出，留下为数不少的闲置民居。特别是在山头郑村，现存10余座古老四合院、10余幢百年洋房。

这些久历沧桑的古宅老屋，历经时代风烟洗礼，曾经的繁华落尽，犹如迟暮老人，临近谢幕边缘。如果不能及时修缮、维护，这些闲置的古老民居势必逐渐破败直至坍塌。若要统一修缮，乡里和村里都拿不出资金；若要商业开发，投资价值又暂不明朗。南屏乡乡党委书记曹洁华明确表示：“过度开发是破坏，任其自生自灭也是破坏。”

怎么办？乡里放远目光，着力开发山头郑村周边的南黄古道、莲花梯田等旅游资源。从2011年起，南屏乡大做旅游文章，2014年该乡全域被评为3A级旅游景区，到访的各地游客不绝如缕。

聚拢了足够的人气，“拯救”古民居自然也就不在话下。果不其然，当地民间自发开展的网上认租古民居的帖子，一下子就引爆微信朋友圈。今年5月，山头郑村乡贤郑日在微信上写道：“1000元可以做些什么？买一条烟、吃一餐饭，还是添一件衣服？今天向大家隆重推介另外一种更有价值、更有意义的玩法：去原生态古村落山头郑村认租一幢百年洋房！”

微信发出的头一天，村支书郑雄贵的手机，几乎就立即成了热线电话。他说：“我们最先推出的是一幢产权为村集体所有的民国洋房，大家热情那么高，的确出乎我们的意料。”在接待50多批看房团后，村里几经考虑，最后将洋房租给一位投资商经营高档茶叶会所。

村里的变化让在外的村民“歇不住”了。村民郑建广的祖上，是民国年间当地首富的兄弟，留下一幢老宅“听松楼”，由于年久失修，这幢洋房本已日渐凋敝。今年7月，得知县里计划创建国家5A级旅游景区的消息后，在外经商的郑建广约上同样在外做生意的郑为勇，兄弟俩商量着返乡创办主题民宿，打算尝尝不一样的“旅游饭”。

在建设主题民宿的过程中，郑建广兄弟俩按照外观修旧如旧、内饰突出文化特色的原则，斥资80万元，在保留建筑物的民国风格基础上，注重为配套设施增添民国时期的文化元素。今年国庆节假期对外营业以来，天天宾客盈门。

山头郑村的古民居炒热了，其他各村也纷纷响应。目前全乡已在5个行政村储备400间老房子的资源用于对外招租。南屏乡乡长谷峰表示，乡里推出的认租活动主要服务于发展乡村休闲旅游的目标，所以老房子将优先租给发展旅游的商家与个人。

一张特色旅游牌，激活闲置古民居。目前，天台县南屏乡部分已修缮的古民居已成为当地吸引游客的新亮点，而更多的闲置古宅老屋也正成为投资商兴办主题民宿和“农家乐”项目的新选择。

曲阜市葫芦套村:

　　山村老院落迎宾忆民俗

葫芦套村民居一角

梅花刘海韵彭冠军

葫芦，在中国传统吉祥文化里素有“福禄”的美好寓意。坐落在山东省曲阜市吴村镇九仙山脚下的葫芦套民俗村，因葫芦籽落地生村的古老传说而得名。如今，又因建设主打“葫芦文化”的民俗村而名声大振。2015年，葫芦套村相继被评为山东省首批传统村落、山东省七个最适合养老村落之一。

葫芦套村三面环山，一面临水，村庄区域面积2000余亩，村里的70多座农家院错落有致，房屋结构多为石砌、土坯老房。由于历史原因，相当部分的民居院落依然保存着20世纪50至60年代的乡村历史旧貌。住在村北头的村民孔庆梓告诉笔者：“这里是山区，各家各户的老屋有石头垒起来的，也有老式的土坯房，和城里的房子完全不一样，差着几十年哩。”

2011年，地处国家3A级旅游景区的葫芦套村，按照曲阜市委、市政府提出的生态观光旅游镇主体功能区定位，全面启动实施旅游开发和观光农业建设。“传统民俗、生态景观、人文历史”三驾马车共同拉开葫芦套村“立足原貌、特色开发”的序幕。

“2012年，我们村通过外出学习，自己摸索，结合村里现状，开始民俗村改造。村庄里大大小小古院落、旧民居有几十处，本身就是宝贵的旅游资源。我们第一步就是把原来的文化民俗、民居老宅保护起来。”葫芦套村党支部书记徐宏说道。经过多方筹资和上级扶持，葫芦套村投入专项资金200多万元，邀请济南市专业规划单位对原村落进行系统科学的规划设计，并通过逐户走访，组织专业施工队，对全村40多座砖瓦房外墙体进行仿古粉刷，30多座石砌和土坯房进行维护修缮，院内保存下来的牲畜圈舍也一一得到保护、整修。村里还计划通过流转、出让、托管等方式，在村内选取10多座体现典型历史旧貌的民居进行保护性修缮和经营性开发。

“我们村建成曲阜市第一个民俗村，得益于村里这些看似破旧的老院子。现在，村里又围绕突出葫芦文化主题，开发出煎饼坊、刺绣坊、酒肆、茶社、葫芦画社等10多个民俗功能院。”葫芦套村党支部书记徐宏如数家珍。现阶段葫芦套村的民居开发主要有两种做法：针对外迁或外出务工经商村民的闲置宅基地，村集体给付租金，进行改造和开发，比如煎饼坊、刺绣坊，雇佣村民打工并支付工资，其余收入归村集体；另一种是“房东经济”，比如办“农家乐”项目，收入就归农户。更进一步的系统开发，村里打算引入社会资本。

就这样，葫芦套村立足原生态的传统民居，吸引了以画家扈鲁为代表的一批国画、书法、雕刻等艺术家和爱好者进驻，构建起传统与现代多元艺术交流的平台，又引入刺绣、食品、酒品、茶艺等娱乐餐饮产业，打造出乡村旅游体验基地。同时，开发建设龙山慢城公园、葫芦文化馆、慢客驿站、星级农家乐、龙目湾人工湿地、果品自采园，配以葫芦长廊、龙泉古井、大型葫芦雕塑等景观小品，形成“游、购、娱、吃、住、行”田园牧歌式的慢生活生态区。

如今的葫芦套民俗村，结合当地的文化国际慢城建设规划，正实施二期开发，准备全面优化村落产品、旅游线路以及相应配套设施，做精做细以葫芦为主题的旅游产品开发，完善提升公共自行车换乘系统，将单一的旧民居改造延伸扩展至传统村落山川水系、文化民俗的保护传承与开发，希望绘出更加静美、闲适的乡村生产与生活画卷。

嵊泗县边礁村：

　　海天一色处渔村有美庐

民居改建的边礁村村史馆

杨佳星胡园园

边礁村，当地人称边礁岙，是浙江省嵊泗县泗礁本岛最东部的村落。近年，伴随嵊泗县美丽海岛建设工程的推进，五龙乡边礁村成为全县美丽海岛建设的4个样板村之一，被誉为“东海色彩艺术村”，很多游客慕名而来，村庄一下子变得热闹起来。

十月中旬的周末，边礁村渔家民宿“游艇湾小庄”的老板娘车存女忙得不亦乐乎。往年的这时候，旅游旺季已过，但今年她家的民宿依然客来客往。一大早起床，给客人们做好早饭，车存女便急着出门买菜。这样的忙碌，在几年前，车存女从未曾想见过。

起初，当嵊泗县其他村庄的海岛民宿蓬勃发展之际，地理位置偏远且村民老龄化现象突出的边礁村，一度冷清得不合时宜。2010年以前，车存女一家住在距离边礁村半小时车程的县城里，如今红红火火的“游艇湾小庄”，那时不过是闲置在边礁村沙滩口上的一幢老屋，无人问津。

紧邻边礁村的田岙村，当时已经靠着发展旅游和民宿闯出一番名堂。眼见得海岛旅游发展势头一浪高过一浪，边礁村的村干部们看在眼里，急在心里：村民们一个劲儿想往县城发展，村里一幢幢隔着沙滩、临着海风的大好宅院空闲着，实在太可惜了！

经过一番思量，村干部陆水珠拨通了车存女的电话，希望她能回村领办渔家民宿，为村民带头做个示范。“当时，水珠尽夸我们家老房子地段好，面朝大海，视野开阔，闲着不开民宿，实在可惜。”车存女回忆说，“一通电话讲下来，把我说动心了。”

2011年，车存女终于下定决定，拉着开出租车的丈夫一起回到边礁村，准备大干一场。为了让边礁村第一位敢“吃螃蟹”的人带个好头，包括陆水珠在内的多名村干部一直想方设法四处奔走，帮助联系公安局、土地管理部门和乡政府，为车存女解决了户口迁移以及土地证、房产证的办理问题。再到后来，在民宿的设计和装修上，村干部们也帮着出了不少主意。那年夏天，“游艇湾小庄”顺利开门揽客。好地段、好风景，设施完善的房屋和热情好客的主人，让车存女的民宿一开张就生意火爆。

“多亏水珠他们‘推’了我一把，不然，我哪能这么快修好旧宅子，当上老板娘！”车存女对村干部的帮助和引导一直念念不忘，更让她高兴的是收入的增加。经过4年的用心经营，“游艇湾小庄”前期的投入已经回本。车存女高兴地说：“我这是用老屋换新钱，换来的钱可比以前在县城打工挣得多多了！”

和陆水珠他们料想的一样，车存女的成功，让边礁村的村民看到了样板的力量。仅仅两三年时间，村里大量老旧的渔家民居或闲置用房，被一幢幢改造成了装饰新颖、风格各异的特色民宿和渔家宾馆，整个边礁村逐渐换了新颜，旅游旺季更是游人如织。

村干部们并没有就此“消停”，他们又盯上了村里主街上的一排旧屋和4间废旧仓库。村民们起初不解：这里既看不到海，又踩不到沙滩，难不成也要建民宿？“我们的愿望就是让村庄变得更美。大伙儿把民居一幢幢改造翻新了，建成民宿对外营业，漂亮又创收，边礁村的旅游名气也打响了，当然是好事。但是，如何协调整个村庄的风格？我们还得动脑子、下功夫。”陆水珠说。

最终，村干部们在文化礼堂和文娱设施建设上做起了文章。村里向上级部门争取支持，随即又画出草图，叫来施工队，动手改造4间废旧仓库……经过一番巧手雕琢，特色文化礼堂竣工了：三角屋顶与房梁搭配褐色漆木窗，老照片搭配村史介绍，可谓相得益彰。至于主街旁的那一排老屋，则改建成崭新的工作室，从渔家乐和渔家饭推广工作室到党代表工作室、义工工作室，应有尽有。改建后的场所，不仅方便了村民与村干部的沟通交流，而且成为展示边礁村渔村文化的有效平台，成为村里开展各类活动的公共空间。

眼下，由废旧仓库改建的特色旅游茶座和文化讲习所也即将完工。竣工后，将成为边礁村村民与外来游客的又一休闲好去处。

岑巩县马家寨村:

　　佳人归隐地祖屋荫后人

马家寨村民居古院落

从贵州省岑巩县城出发，沿省级风景名胜区龙鳌河旅游公路一路前行，就能抵达晚明佳人陈圆圆归隐地马家寨。马家寨坐落龙鳌河畔，背靠狮子山，寨子里千余吴姓村民，系明末清初延陵将军吴三桂后裔，一代佳人陈圆圆墓和吴三桂衣冠冢都在狮子山下的绣球凸上。

眼下，正值采摘莲蓬的时节，10月18日上午，笔者在马家寨寨前万亩大坝生态休闲旅游区看到，荷花园里游客采摘莲蓬正乐得欢。右转进村10米处，一座采用茅草、竹子、木材等生态材料建造而成的古旧小院十分抢镜，院内客人络绎不绝。

这是村民吴学军利用自家闲置老宅开办的“农家乐”山庄——大菜园。“老宅是清朝祖上几辈人遗留下来的，闲置多年一直没人住。”据吴学军介绍，2013年8月，在该村原党支部书记、现村旅游协会会长吴能仙的建议下，他着手把这座老宅修缮改建成占地400多平方米的“农家乐”山庄和特色民宿。

“改建用了3个月，所有材料都是就地取材，原生态的材料，既环保又有特色。”吴学军抚摸着竹篱院墙说，“你看这院子的雅间墙壁，都是用马家寨的竹子编造的，不仅冬暖夏凉，而且不易燃烧，防火性能好，我把它叫做千篱壁呢。”

经过重新设计改建后，原本破败的老屋焕然一新：全院用竹篱笆分割成几个有序区域，油纸打底茅草遮盖混合铺就的房顶上，几丛芳草正随风起舞，枝干苍劲的葱郁古树下，石桌、木凳陪衬出小院的清幽。别致的民居得到游客青睐，今年国庆假期，吴学军的民宿山庄接待了数千游客。“有不少游客是从北京、山东、辽宁来的呢，他们在网上看到陈圆圆归隐处的介绍，特意过来玩。”

吴学军算了笔经济账：改建花费3万余元，投入运营近2年时间，他的小院已接待游客数万人次，每年纯收入八九万元。过去，吴学军从未想过能靠祖上老屋创收，甚至一度还想拆掉用作菜地。如今，他庆幸地说：“幸好没拆，原来还是个宝贝呢。”

在开办民宿之前，吴学军的家庭收入主要靠的是外出务工，这也是马家寨村大多数村民的主要收入来源。村民吴卫说：“现在好了，镇里打造美丽乡村旅游小城镇，我们村又是陈圆圆归隐地，距离省级风景名胜区龙鳌河才几分钟车程，以后发展前景好着呢。”据了解，马家寨村17个村民组里，像吴学军家这样的老屋还有100多幢，均采用当地特有的木材、竹子建造而成，窗棂是古式雕花窗，每座老屋还有个青石铺就的小院，其中三分之二已经无人居住闲置了。吴学军的成功给了村民启发，大家纷纷效仿。“现在村里在努力保护老宅，大伙儿都拿老屋当宝贝呢。”吴能仙告诉笔者。

谈起马家寨村的发展远景，该村党支部书记吴建国更是津津乐道：“游客来寨子里玩，喜欢的是田园风光，我们仿照古典形式设计特色民宿跟‘农家乐’项目，让游客享受荷锄自耕乐趣，保证吃好、玩好，留住口碑。”

按照“党支部+合作社+旅游协会”模式，在吴建国、吴能仙的积极申请下，今年3月，该县旅游部门组织有意向开办主题民宿和“农家乐”项目的村民到周边著名旅游景点学习开办乡村民宿的经验。除此之外，该村还引导村民发展花卉、蔬菜、水果等旅游观光精品农业，拓宽致富路子。“打造特色民宿与餐饮项目，把马家寨的生态旅游资源推广出去，为的是让村民在家门口把日子越过越好。”吴建国如是说。

马家寨村民的创举得到岑巩县委、县政府的重视和支持。2013年以来，该县先后投入6000余万元修建了龙鳌河旅游公路，建成马家寨景区120余亩荷塘和马家寨游客服务中心。全村风貌整治工作已全面启动，依托原有民宅风格，进一步完善改厕、改水、改电等基础设施建设，同时启动陈圆圆故居、男性和女性墓地观瞻台、马家寨练兵场修复、马家寨房屋风貌改造等项目建设，预计2016年“五一”黄金周将全面开放接待游客。

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